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    挑對二手房 租金抵月供
     
    http://www.4181809.com  發布時間:2017-09-26 10:21  來源:廣州日報
     
     

      圖/廣州日報全媒體記者盧政

      “金九銀十”樓市旺季到來,新盤理性定價進入市場,城區熱銷盤均價在2萬元/平方米以下,也推動向來活躍的城區二手房市場房價回歸理性。同時,由于一手房市場“以價換量”吸引購房者大部分注意力,二手房市場成交或出現平穩下降。

      不過,對于希望在二手房市場“淘”房的購房者來說,仍然可以找到部分月供與租金基本持平的樓盤,這些雖然樓齡較舊,但是地段好的樓盤適合投資或過渡居住。

      市場:一二手房價回歸理性

      進入9月,東莞樓市迎來旺季,多個樓盤入市,合理定價吸引購房者。根據天為地產統計數據顯示,上周東莞住宅簽約套數前十名當中,僅有厚街的卓越維港成交均價在2萬元/平方米以上,為21634元/平方米,其他九個樓盤均價在2萬元/平方米以下。其中,東城的萬科幸福城成交均價約18386元/平方米,南城漾城成交均價19762元/平方米,虎門碧桂園成交均價19058元/平方米,而石碣鎮的玖頌江灣、碧桂園瓏遠紫宸府和中惠悅灣成交均價約在1.3萬~1.4萬元/平方米之間。前十名當中成交均價最低的是橫瀝鎮的御河灣,成交均價僅9497元/平方米。從數據中可以看到,目前東莞中心城區成交均價回落至2萬元/平方米以下,城區周邊鎮區房價則徘徊在1.3萬~1.4萬元/平方米之間,房價處于較合理水平。

      此外,隨著“金九銀十”到來,東莞中心城區還有多個全新樓盤入市,這些樓盤的定價也遠低于早前的預期。如位于南城與萬江交界某樓盤原來放風價近3萬元/平方米,但其實際備案價在2.5萬元/平方米以下;而位于南城總部基地某樓盤價格或將在2萬元/平方米以下,也低于市場的預期。業內人士表示,“金九銀十”期間,樓盤定價低于預期價將成為普遍現象。

      在二手房市場方面,業主叫價也出現回落。據樂有家統計數據顯示,9月1日~15日,東莞城區片區二手住宅掛牌均價約為1.87萬元/平方米,其中南城為1.81萬元/平方米,莞城1.73萬元/平方米等;松山湖片區除了松山湖二手住宅掛牌價較高外,茶山、石龍、石排、大朗等鎮街掛牌均價約在1.5萬元/平方米左右,目前二手房均價叫價仍然較高的是東南臨深片區,平均叫價達2.23萬元/平方米,不過,清溪二手房叫價約為1.6萬元/平方米。從成交情況來看,9月1日~9月14日東莞二手住宅的成交套數為2211套,同比去年同期少了300多套。

      業主馮女士告訴記者,她有一套位于南城的住宅,掛牌價從去年的220萬元下降至200萬元仍然沒有銷售成功,近期,有中介勸說其再下降10萬元出售。她認為,目前市場不是很好,購房者對于房價的接受度早已沒有去年那么高。

      中介:門店逆市擴張 二三級市場聯動仍火

      從成交情況來看,主城區、東南臨深片區等片區二手房市場最為活躍,中介門店也最多。隨著去年東莞一手房市場狂歡落幕,加之一手房市場限購、限貸、限價,二手房市場不限購等政策影響,東莞樓市進入存量房時代,看好三級市場的部分中介公司開始加大在各個區域的布局。

      去年是東莞三級門店擴張的一年,樂有家、鏈家等外來中介公司迅速進入東莞,并快速擴張,東莞三級市場關注度升至最高。從中介門店的分布來看,主打本地客的主城區和主打深圳客的臨深片區成為主要布局點,今年雖然腳步放緩,但是仍然有不少大的中介公司繼續擴張。

      9月初,中原地產6家三級門店在同一天開業,分別位于南城景湖榮郡、虎門萬達、東城萬達、長安金沙花園、塘廈碧桂園、鳳崗金地藝境等,截至目前,東莞中原三級門店已達29家。據該公司相關人士介紹,東莞中原三級市場版圖進一步擴張,也體現了東莞中原對東莞三級市場發展信心十足。據了解,目前東莞中原三級門店集中布局在東莞城區、虎門、長安、塘廈、鳳崗等地,均是東莞二手樓市比較活躍的區域。

      此外,本土中介公司金信聯行也透露,截至目前其在東莞已有26家門店,不僅在二手房市場重點發展,也早就開始涉足一手房市場進行轉介,市場份額同樣不容小覷。

      業內人士介紹,東莞一手樓市限購、限價,部分購房需求轉向二手房市場,東莞樓市將進入存量房時代,二手房市場地位提升。而除了看好三級市場,在市場調整期,中介公司掌握的客戶資源也成為一手房的重要客源,二三級市場聯動仍然是目前不少樓盤采用的銷售方式之一,三級市場地產經紀人將客源帶到一手樓盤,推動和促進成交。

      據業內人士透露,由于二三級市場聯動方式效果較好,中介的提成高,二三級聯動甚至成為部分中介門店的主要業務之一,也推動了二三級市場聯動銷售方式日漸盛行。

      不過,與去年情況不同的是,去年是地產經紀人將深圳客帶到東莞一手房市場,今年除了將深圳客帶到不限購的商業公寓項目外,更多的是將本地購房客戶帶到一手樓盤當中。

      “金九銀十”預測:

      一手房市場以價換量

      二手房成交小幅下降

      進入“金九銀十”,地產經紀人、購房者都將關注重心放到一手房市場當中,二手房市場受到忽視,成交量或將出現小幅下降,房價趨穩。

      金信聯行監測數據顯示,“金九”首周東莞一手網簽量漲幅明顯,成交突破千套,但二手網簽則略有下降,相關人士表示,上半年開發商蓄客積極,在經過長期的政策消化期后,迫于業績及資金回籠壓力,下半年推盤相對積極,尤其是在進入“金九銀十”必將迎來新盤集中入市,供應量非常充足。金信聯行品牌部策劃主管李蘭娟介紹,相關數據顯示,下半年東莞住宅潛在供應量達550萬平方米,在供應量大,競爭激烈的局面下,以價換量或將成為下半年市場主流。

      在二手房市場方面,李蘭娟認為,就目前來說,在“房子是用來住的,不是用來炒的”的方針貫徹下,政府出臺限購多重政策,積極引導樓市,力求在穩定房價的基礎上,實現“居者有其屋”目前可謂成效顯著,房價在嚴厲調控下,已得到基本平穩,預計下半年東莞樓市會呈現“量價齊平”態勢,在開發商強勢推盤的節奏下,二手市場成交或將呈小幅下跌趨勢,但整體趨穩。

      建議:

      考慮房價低租金不錯的舊樓

      由于一手房限購,許多購房者轉移至二手房市場買房。而隨著地鐵線路的建設開通、多個綜合體項目的建成入市,部分商業中心區規模逐漸顯現,一些二手房租金出現上漲。業內人士介紹,一些較舊的樓盤房價雖然仍然處于較低水平,但是租金表現相當不錯,甚至可以以租養貸,購房者或可選擇這樣的產品投資或過渡居住。

      根據樂有家研究中心數據監控顯示,從目前房價來看,目前購買東莞住宅有五成以上月供集中在5000~10000元區間,這也與東莞二手住宅大概情況符合。據該研究中心介紹,東莞二手住宅均價約為1.3萬元/平方米,面積多為90~144平方米,每個月月供多在5000~10000元的區間范圍。不過,東莞還有部分偏遠鎮區,房價比較低,月供范圍在2000~5000元區間的也占到了25.91%。

      該研究中心表示,受到去年房價快速上漲的影響,目前東莞房價仍然處于較高水平,月供成本也比較高,如果能買到月租與月供相近的房子,供房的成本將會低很多。樂有家研究中心舉例表示,如南城晶城一房戶型總價約53萬元,房貸月供1969元,租金可以達到1500~2000元/月,與月供相差不大。寮步的鼎峰品筑一房戶型房貸月供約1115元,平均租金達到1200元/月等,基本上可以以租養貸。樂有家研究中心監控發現,東莞這些以租抵貸的樓盤多數樓齡比較久,不少樓盤樓齡在10年以上。不過,這些小區還有一個共性是多數位于比較繁華和發達的地段,雖然房子老舊破,但是租金價格并不低,適合投資和過渡居住。

     
     
     
     
    責任編輯:
    崔興華
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