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    調控加碼 特價房為何遲遲沒有出現?
     
    http://www.4181809.com  發布時間:2017-09-21 08:57  來源:北京青年報
     
     

      樓市調控—交易量下降—特價房出現,最近十年里,北京樓市一直遵循著這樣的規律。2007年年底,東四環美利山項目直降3000元,打開了北京樓市降價跑量的缺口;2011年8月,通州區的華業東方玫瑰推出均價1.5萬元/平方米的特價房;2015年,房山中鐵建原鄉曼谷推出1.26萬元/平方米的特價房源。不難看出,三個特價房推出的時間點,都是政策打壓最為嚴厲的時刻,一些開發商率先繃不住了,推出特價房搶跑。

      但如今,從去年“930”樓市調控開始,到今年“317”調控深入,政策加碼已經有接近一年的時間,北京無論是新房還是二手房的成交量均已跌入谷底,尤其是二手房,“房主降價百萬”、“學區房報價下跌一到兩成”的新聞不斷涌現,但在新房方面,特價房這次卻一直沒有出現。北京青年報記者調查發現,雖然沒有出現大規模的降價、特價活動,但得益于政策的打壓,不少新房都是以低于預期的價格入市,形成了變相的“特價房”。

      調控“壓價”已成變相的“特價房”

      “如果時間倒回幾年前,首套房首付40%,二套房首付80%,如此嚴厲的政策下,特價房早就出現了。”本打算今年賣掉一套小兩居,換成大三居的小陳,最近失望地發現他一直期待的特價房并沒有再現樓市。

      事實上,特價房雖然沒有出現,但隱藏的新盤限價紅線,長期壓制著新盤的價格,不少項目為了開盤,被迫以低于預期的價格獲批入市,實際上已經是變相的“特價”了。

      近期比較受關注的無疑是以13.5萬元獲批入市的德勝門中駿天宸項目。據了解,該項目120套房源,最小的戶型也是140平方米三居,最大的則達到了260平方米。雖然13.5萬元的價格超過了8萬元的新盤獲批隱藏紅線,但仍低于周邊房齡30年以上的老舊小區。

      鏈家地產的數據顯示,德勝門周邊的二手房社區,小戶型單價普遍突破了14萬元/平方米,而大戶型的售價也達到了13萬/平方米以上。相比之下,以新房姿態入市的中駿天宸,雖然價高,但仍低于周邊二手房社區。

      中駿內部人士透露,曾經內部對項目的預期價格達到了16萬元/平方米,正式由于調控的嚴厲限制,才最終以較低的姿態獲批入市。

      無獨有偶,更早一些入市銷售的南二環中國璽(亞林上苑)的預售價為79458.99元/平方米。一推出就一房難求,而且大部分房源是200平方米以上的大戶型產品,這個價位對于整個西南片區的樓市定價都產生了影響。

      這兩個新盤項目雖然都是高價新盤,但實際上都因為政策的嚴厲限制,最終低價開盤入市。

      不僅如此,萬科臺湖項目新近獲批入市,雖然別墅部分的定價高達近8萬元/平方米,但平層部分的獲批價格約在5.7萬元/平方米左右。而據了解,萬科內部曾經對臺湖項目的定價也是高于6萬元/平方米的,如今的取證價格依舊是為了順利獲批而采取的折中方案。

      類似“壓價盤”的入市,也在一定程度上提升了北京樓市的成交量。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,近幾個月以來,北京新房的周網簽量基本都維持在300-500套,低位徘徊趨勢十分明顯。不過,隨著新房供應量的增加,新房的交易量很可能在近期的低量基礎上有所增加。

      不僅如此,由于去年各家開發商都取得了創紀錄的業績,雖然最近半年市場降溫明顯,但開發商的現金流較為充沛,暫時沒有推出特價房動力。

      買賣雙方的僵持局面在短時間內很難打破。近期多個房企披露了半年業績報告,得益于去年樓市的火熱,大型房企的業績普遍亮眼。

      萬科的2017年半年度報告顯示,上半年萬科實現銷售金額2771.8億元,同比增長45.8%;凈利潤73.03億元,同比增長36.47%,依舊保持了穩健的增長態勢,銷售金額和凈利潤都大幅增長。

      融創在9月1日也宣布,上半年營業收入同比增長26%至133.3億元,權益收入同比增長58.9%至241.92億元,毛利增長86%至26.16億,溢利同比大漲1469.7%至16.14億元。

      碧桂園公布的報告顯示,實現總收入達到777.4億元,毛利約為171億元,利潤甚至超越了萬科。

      對此,亞豪機構市場總監郭毅表示,“雖然說銀行房地產信貸政策有所收緊,但去年北京房地產市場銷售火爆,熱銷樓盤都賺了不少現金,開發商去年賺的錢都還存在,所以說去年賣得好的開發商不存在資金緊張的問題。”

      郭毅認為,“去年年底南京二套房的首付比例也提高到了80%,意味著總購房款的現金比例提高,開發商的資金鏈只要處于安全狀態,就很難出現大幅降價的現象。”

      土地流拍時特價房才會出現

      不僅如此,以往特價房出現時還有個重要的標志就是土地市場接近崩潰,新推土地不停流拍,退地頻現。而現在,調控至今,開發商仍在積極購入土地,也證明了樓市依舊健康,開發商現金流充裕。

      根據北京市土地整理與儲備中心的數據,截至8月底,2017年北京全市居住類用地供應總量達到了46宗,而2016年前8個月僅僅只有7宗,今年近乎為2016年同期的7倍。

      值得關注的是,雖然土地沒有流拍、退地,但土地價格也出現了明顯的降溫。數據顯示,8月10宗居住類用地的成交溢價率為25.05%,雖然成交數量與7月一致,但溢價率較7月下降了6.1個百分點,6月以來連續下降。尤其是新成交的東城區地塊,這是2013年崇文門路商業金融用地后,東城區的首推地塊,但最終意外爆冷,未經現場競價便被華潤、招商、碧桂園聯合體以38.4億元競得,溢價率僅0.5%。

      業內人士認為,未來隨著新增土地轉為商品房,這些低溢價率的地塊形成供應,也將對房價形成明顯的抑制作用。

      購房人雖然觀望但并未離場

      特價房是否重現樓市最關鍵就是購房人的預期,如果購房人遠離樓市,營銷手段全部失效,就只能通過降價來刺激成交了,但當前的樓市,似乎并沒走到那一步。

      “項目讓我周日以前必須在卡里打入600萬現金,以此來驗資,通過了資格審核才能排號。”近期在朝陽區某項目排號買房的劉先生透露,他原本以為市場整體不景氣,開發商不會對購房人進行諸多限制,沒想到他關注的兩個項目都提出了先驗資后排號的要求,必須在指定時間內證明卡里有足夠的現金,才能參與排號。

      目前主力銷售的都是千萬級別的大戶型改善盤,這類項目的購房人往往都不是首套房客戶,首付要在80%以上,因此驗資的設定也有利于項目鎖定真正有需求的客戶。并且,調控雖然嚴厲,但市場并沒有完全冰封,只要定價合適,購房人仍會返回售樓處。一位項目負責人如此表示。

      “現在投資客比以前明顯少了,而自住型購房者占了絕對多數,水分被擠掉了,也就是真正的需求者。”郭毅形象地比喻道。去年之前,北京房地產市場上,有30%—40%的買房人是投資型的,而從去年的第四季度到今年的一、二季度,北京投資客慢慢淡出市場,而真正的需求者大量浮出水面。這些人的特點是支付能力強,并不受政策、利率等因素的影響,而且購買的房產基本都是以中高檔的樓盤為主,畢竟他們的買房行為不存在出租、投資目的,抵抗風險能力非常強,這才是真正的買房主力軍。

      房山區的科技改善型住宅項目廣陽郡9號負責人李建民在接受記者采訪時表示,現在來售樓處的客戶比起一年前的確是少了很多,但購買力卻增強了,基本都是為了選擇理想居住而來。這些客戶基本都是舉家前來,尤其對環境、配套等硬性生活指標尤為看重。

      “我們并沒有折扣,但我們發現現在的自住型買家并不在意貴不貴,而是看值不值。”李建民認為,對購房人的市調證明,許多買家都是住在內城的購房人,主打的大戶型反而成了熱門貨。由此可以看出,當前樓市的主要矛盾還是品質改善需求和內城老破舊房源的矛盾,也證明了北京樓市的改善需求仍然存在。

      本版文/本報記者 李桁

     
     
     
     
    責任編輯:
    崔興華
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